Karol Weiher
Weryfikacja nieruchomości · Due diligence · Asysta transakcyjna

KarolWeiher

Prawnik · Agent nieruchomości

„Nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet" — Nikt nie może przenieść więcej praw niż sam posiada.

Sprawdzam stan prawny nieruchomości, zanim zapłacisz za problem, którego nie widać. Ponad dziesięć lat praktyki, ponad 360 transakcji — w tym te, które inni odrzucili.

Opisz swoją sprawę
360+Transakcji
10Lat praktyki
2025PAGIFY
O mnie

Moim celem jest kreowanie świadomości prawnej w transakcjach nieruchomościowych — tak aby każdy kupujący i sprzedający mógł podejmować w pełni świadome decyzje.

Jestem prawnikiem i agentem nieruchomości. Ukończyłem Wydział Prawa Uniwersytetu Gdańskiego, specjalizując się w prawie finansowym. Mam także wykształcenie z zakresu prawa restrukturyzacyjnego i upadłościowego.

W latach 2014–2019 pośredniczyłem w obrocie nieruchomościami w ramach Metrohouse, specjalizując się w nieruchomościach z problemami prawnymi, transakcjach komercyjnych oraz obiektach przemysłowych. Współpracowałem z syndykami masy upadłościowej oraz podmiotami gospodarczymi przy transakcjach wymagających pogłębionej analizy prawnej.

Od 2019 roku prowadzę samodzielną praktykę. Materiały PAGIFY odzwierciedlają rzeczywiste procesy weryfikacyjne stosowane przeze mnie w pracy zawodowej.

Doświadczenie
2014
Agent nieruchomości — MetrohouseOgólnopolska agencja nieruchomości. Pośrednictwo przy nieruchomościach z problemami prawnymi, obiektach komercyjnych i inwestycyjnych. Współpraca z syndykami masy upadłościowej.
2019
Samodzielna praktykaAgent i pełnomocnik właścicieli oraz podmiotów gospodarczych w transakcjach na rynku polskim i transgranicznym.
2025
PAGIFYPlatforma narzędzi due diligence dla kupujących i inwestujących w nieruchomości.
Z praktyki

To zaledwie kilka przykładów z dziesięciu lat praktyki — tego rodzaju sprawy trafiają do mnie regularnie.

01
Nieruchomość z hipoteką przewyższającą jej wartość
Nieruchomość była obciążona hipoteką wielokrotnie przewyższającą jej wartość rynkową, po dwóch bezskutecznych licytacjach komorniczych. Warunkiem zawarcia umowy sprzedaży było doprowadzenie do całkowitego wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej, mimo że uzyskana cena nie pokrywała wysokości zabezpieczonej wierzytelności.
W toku negocjacji z wierzycielem hipotecznym uzyskałem jego zgodę na zwolnienie zabezpieczenia w zamian za spłatę odpowiadającą wartości nieruchomości, a nie nominalnej wysokości długu. Dodatkową złożoność wprowadzał fakt, że nieruchomość formalnie stanowiła siedlisko, a ze względu na powierzchnię działki gruntu konieczne było przeprowadzenie procedury przed Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa — w tym jednak przypadku, inaczej niż przy typowej sprzedaży gruntu rolnego, obyło się bez zamieszczania ogłoszenia na portalu e-rolnik. Transakcję skutecznie zamknąłem, a nabywca otrzymał nieruchomość wolną od obciążeń.
02
Zabytkowa hala w porcie
Przedmiotem sprzedaży było użytkowanie wieczyste działki gruntu położonej na terenie morskiego portu handlowego, posadowiona na niej zabytkowa hala produkcyjna, a także udziały w użytkowaniu wieczystym działek drogowych zapewniających dojazd oraz działek, przez które przebiegały instalacje wodno-kanalizacyjne i elektryczna. Całość dodatkowo obciążona była trzema odrębnymi, ustawowymi prawami pierwokupu, w tym prawem gminy wynikającym z wpisu obiektu do rejestru zabytków.
Żaden z uprawnionych podmiotów nie zamierzał skorzystać z przysługującego mu prawa pierwokupu, jednak przepisy nie przewidują możliwości uzyskania od nich formalnego zrzeczenia się — konieczne było odczekanie pełnego, ustawowego terminu na złożenie oświadczenia przy każdym z trzech praw z osobna. Dodatkowej złożoności nastręczał fakt, że transakcja odbywała się pomiędzy dwoma przedsiębiorcami, co wiązało się z koniecznością rozstrzygnięcia kwestii opodatkowania VAT. Największym wyzwaniem negocjacyjnym okazało się jednak zabezpieczenie zadatku hipoteką: kupujący, ze względu na znaczną wartość transakcji, żądał takiego zabezpieczenia, a sprzedający początkowo się temu sprzeciwiał, obawiając się, że w razie niedojścia transakcji do skutku nieuczciwy kupujący mógłby zablokować nieruchomość hipoteką bez woli jej zwolnienia. To właśnie ta kombinacja czynników — sekwencja ustawowych terminów pierwokupu na kilku działkach, kwestie podatkowe i spór o formę zabezpieczenia zadatku — sprawiła, że cała procedura trwała rok. Ostatecznie strony uzgodniły warunki zabezpieczenia, a transakcję zamknięto aktem notarialnym liczącym 80 stron.
03
Grunt rolny dla nabywcy spoza rolnictwa
Sprzedaż niezabudowanej działki rolnej o powierzchni przekraczającej ustawowy próg, na rzecz nabywcy niebędącego rolnikiem indywidualnym, obciążona była dwoma odrębnymi prawami pierwokupu wynikającymi z różnych ustaw: Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) oraz gminy, której prawo wynikało z faktu, że sprzedający nabył wcześniej tę nieruchomość bezpośrednio od gminy.
Zanim transakcja mogła zostać sfinalizowana, musiałem — zgodnie z obowiązkiem dotyczącym wszystkich tego rodzaju transakcji — zamieścić ogłoszenie o zamiarze sprzedaży na prowadzonym przez KOWR portalu e-rolnik, po cenie ustalonej zgodnie z przepisami dla tego rodzaju nieruchomości, i odczekać ustawowy termin na wypadek, gdyby zainteresowanie zgłosił uprawniony rolnik indywidualny — nikt się jednak nie zgłosił. Dopiero po tym etapie mogłem wystąpić o potwierdzenie braku skorzystania z prawa pierwokupu przez KOWR, a następnie przez gminę. Każdy z tych kroków wymagał osobnego dopilnowania terminów i dokumentacji, ale ostatecznie transakcja doszła do skutku zgodnie z zamierzeniem obu stron.
04
Udział w kamienicy bez wyodrębnionych lokali
Przedmiotem transakcji było mieszkanie w starej kamienicy, które — podobnie jak wszystkie pozostałe lokale w budynku — nigdy nie zostało prawnie wyodrębnione, mimo że gmina wydała dla niego zaświadczenie o samodzielności lokalu. Sam sprzedający nabył je wcześniej w tej samej formule: jako udział we współwłasności całej nieruchomości, połączony z prawem do wyłącznego korzystania z konkretnego mieszkania, komórki w piwnicy oraz możliwością korzystania ze strychu. Kupujący po prostu wstąpił w jego prawa.
Ponieważ formalnie mieszkanie nie stanowiło odrębnej nieruchomości, nie miało też własnej księgi wieczystej. To wykluczyło finansowanie kredytem — żaden bank nie zgodził się na udzielenie kredytu bez możliwości wpisania hipoteki jako zabezpieczenia, a takiego wpisu, bez odrębnej księgi wieczystej dla lokalu, po prostu nie dało się dokonać. Transakcję można było przeprowadzić wyłącznie za gotówkę, co w tym przypadku nie stanowiło przeszkody, bo nabywca dysponował własnymi środkami.
Asysta transakcyjna

Reprezentuję Twoje interesy przy zakupie lub sprzedaży nieruchomości. Każdą sprawę oceniam osobno — zakres współpracy ustalam po zapoznaniu się z sytuacją.

01
Analiza prawna nieruchomości
Weryfikacja stanu prawnego, obciążeń i ryzyk przed podjęciem decyzji zakupowej.
02
Reprezentacja w negocjacjach
Działanie w imieniu kupującego lub sprzedającego na każdym etapie transakcji.
03
Nadzór nad dokumentacją
Weryfikacja umów przedwstępnych, aktów notarialnych i dokumentacji towarzyszącej.
04
Transakcje niestandardowe
Nieruchomości z problemami prawnymi, postępowania upadłościowe, transakcje transgraniczne.
Kontakt

Prowadzę ograniczoną liczbę spraw równolegle, dlatego może się zdarzyć, iż nie przyjmę każdej propozycji. Podjęcie sprawy zależy od moich możliwości czasowych w danym terminie.

Zapytaj o współpracę
Opisz swoją sprawę
Wycena indywidualna po zapoznaniu się ze sprawą.
Zobacz też
01
Ocena Mieszkania PRO+
Osobny produkt

Do samodzielnej weryfikacji mieszkania, jeśli wolisz zrobić to sam.

ocenamieszkaniapro.pl
02
Checklista dokumentów
Bezpłatna

Lista dokumentów do zabrania na oglądanie mieszkania.

checklista-pagify.pages.dev
03
Kostrzyn Invest
Inwestycje · Nieruchomość

Nieruchomość inwestycyjna w Kostrzynie nad Odrą, przy granicy z Niemcami.

kostrzyninvest.eu
04
Ocena Działki PRO+
Wkrótce

Narzędzie do samodzielnej oceny działki przed zakupem.

05
Ocena Najmu PRO+
Wkrótce

Narzędzie dla wynajmującego do zabezpieczenia interesów przed nieuczciwym najemcą.